延续上半年二手房市场表现，7月北京二手房成交量同比再度上涨。8月1日，北京商报记者根据北京市住建委数据统计，7月全市二手房网签13875套，同比增长8.53%，创近五年同期次新高。在成交量中，"老破小"房源成为本轮成交的重要支撑。北京商报记者走访东城、西城、丰台等多个区域的中介门店了解到，本轮市场回暖阶段，总价500万元以下房源备受购房者青睐，成交占比接近八成。其中，核心城区"老破小"依托低总价、配套成熟、需求稳定等特点，成交热度持续上行。而在四环外区域，临近轨道交通、配套完善、总价500万元以内的两居和小三居，则成为改善型购房者的优选。
内生需求驱动，7月二手房成交同比涨8.5%
北京二手房市场回暖动能充足，市场韧性持续显现。8月1日，北京商报记者根据北京市住建委网签数据统计，7月北京二手房网签量达13875套，同比上涨8.53%；网签面积约125.88万平方米，同比增长6.62%，网签规模刷新近五年次新高，仅次于2024年同期。
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具体来看，2022—2024年，北京7月二手房网签量分别为12338套、9718套、15575套。2024年网签量的高峰，部分得益于政策端的强刺激——同年6月26日，下调首付比例最低至20%、商贷5年期以上利率降至3.5%、北京市户籍多子女家庭购二套房个贷按首套执行等一系列楼市新政落地，激发了购房者热情。
反观今年7月二手房网签量，在没有新增政策刺激之下，更多依靠购房需求的持续释放和市场基本面的稳固。合硕机构首席分析师郭毅认为，随着政策落地见效，市场需求持续释放，当前北京楼市企稳复苏底盘基本夯实，市场正步入稳定回暖通道。
郭毅表示，后续市场上行，需依靠优质新房激发居住升级需求，形成需求自上而下传导，逐步打开从老旧刚需二手房、次新房到新房的梯度改善交易链条，推动改善型需求螺旋释放，构筑持续上行的市场格局。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前虽无新政策出台，但既有政策的效应正逐步释放，这是市场回暖的重要支撑。政策效果的显现，也与房价调整逐步到位、市场预期改善密切相关。随着时间推进，政策红利将进一步显现，市场回稳态势将更加明确。这种由内生需求驱动的回暖，相较于单纯依赖政策刺激，更具稳定性和持续性，也更能体现市场的健康发展逻辑。
成交回升的同时，北京二手房挂牌量也在下降。中指研究院数据显示，6月末北京二手房挂牌量为12.1万套，较去年高点下降18.5%。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，北京二手房新增挂牌量总体平稳。挂牌量回落表明二手房供给压力有所缓解，但其背后既有成交去化，也可能包含撤牌、转租等因素。下半年若成交能保持一定活跃度、挂牌量未明显反弹，房源之间的价格竞争有望减弱，为价格逐步企稳创造条件。
二手房成交量的增长、挂牌量的回落，也使得买卖双方心态发生了变化。海淀区田村片区某头部中介机构经纪人周鸿飞以近期快速成交的一套房源为例介绍，该购房者长期在田村片区工作，此前一直租房居住。实地看过多套房源后，其最终锁定一套挂牌价410万元的顶层房源。
周鸿飞表示，因顶层房源易出现屋顶渗漏、夏季室内温度偏高等问题，同小区同户型上一套成交价约380余万元，较挂牌价降幅约7%。而此次成交价为390万元，仅略降4%，议价空间明显收缩。
中指研究院数据显示，2026年6月北京二手住宅平均议价空间降至7.3%，较前期高点明显回落，目前维持在相对稳定区间。
议价空间是观察二手房市场预期的直接指标。曹晶晶表示，议价空间扩大，通常意味着业主报价与买方承受价格之间存在较大差距，成交需要靠进一步降价促成；议价空间收窄，则说明双方对市场价格的认识正在接近。当前能够较快成交的房源，通常具备两个条件：一是总价、区位或配套具有明确优势；二是业主报价能够及时跟随市场调整。对于定价仍明显高于同类成交水平的房源，即使整体市场活跃度回升，销售周期也很难明显缩短。
200万以下成交占比超五成，小户型成刚需"敲门砖"
二手房网签数据处于近年同期高位的背后，"老破小"成为支撑北京多个核心区交易量的关键力量。
东城区和平里片区某头部中介机构经纪人李东升向北京商报记者透露，其所在片区60平方米、总价500万元左右的"老破小"交易量，6月可占总交易量的七成，7月进一步提升，占比接近八成。
这一占比与西城区三里河片区形成呼应。据该片区某头部中介机构经纪人姚思远不完全统计，7月截至24日，片区内成交房源61套，其中60平方米左右的房源多达42套，占比近七成。
对于"老破小"成交量的小幅提升，李东升表示，购买和平里片区房源的客户多集中于家中有入学需求的家庭。6月底幼升小派位结果公布后，7月初迎来小升初派位结果，此时这部分家庭便着手进入挑选房源及购房阶段。
从目前挂牌房源来看，不仅可供挑选的房源较多，价格也在经历三四月密集成交导致的上涨后趋于平稳。李东升表示，若推迟至年底及明年初购房，计划次年入学的家庭将集中入市，市场竞争随之加剧。因此，不少购房者在挑选到合适房源后，选择于7月完成置业。
在这种入学强需求的影响下，总价低、能办理学籍成为这部分购房者的置业首要因素，居住舒适度的影响则降至较低，这也直接导致500万元以下的"老破小"房源迎来成交高峰。
郭毅表示，当前市场中老旧房源存量占比偏高，相关房源价格仍处于底部区间。低位房价进一步凸显主城老旧房源的地段价值，性价比优势显现。不少刚需购房者青睐总价100万—200万元、位于主城区、配套成熟且临近轨道交通的老旧房源。购房门槛与月供压力显著下降，成为刚需选择这类房源的核心因素。
流通性强、实用性突出，是"老破小"成交量走高的核心原因。李东升介绍，片区现行入学政策要求幼升小以户籍所在地为准，入学后则依托学籍就读。多数家庭在子女完成入学手续后便挂牌出售房屋，短期房价波动对其影响有限，总价偏低的"老破小"因此成为区域内的流通"硬通货"。
依托这一属性，10余平方米的极小户型房源在7月也实现快速成交。姚思远表示，当月成交房源中包含两套面积分别为15平方米和27平方米的户型；其中15平方米房源空间局促，仅可摆放一张床，未配备独立厨卫。
曹晶晶表示，这轮成交回升首先来自刚需。2026年上半年，北京200万元以下二手房成交占比升至53%，较2025年提高4.9个百分点。从面积段看，70平方米以下房源成交占比为37%，70—90平方米房源占比升至26%。经过近几年价格调整，北京一批小户型房源已进入刚需家庭的购买力范围。随着首付和月供压力下降，过去因总价较高而推迟的需求开始入市。
不执着核心地段，刚需群体转向配套通勤优先
与核心区依托入学需求拉动二手房成交不同，四环以外临近地铁、配套成熟、总价可控的房源，承接了核心区外溢刚需购房者的置业需求。
北京商报记者走访了解到，大兴区西红门片区世嘉博苑近期房源带看量有所上涨。该片区某头部中介机构经纪人马文亮介绍，该小区南侧与北京荟聚仅一路之隔，距离地铁4号线西红门站约270米，搭乘地铁30分钟即可直达西单。
对于首次置业的年轻群体而言，通勤效率、生活配套是购房的重要考量，不少购房者将置业目光转向性价比更突出的外环板块。花费一半的价格，可以享受更大的室内空间，也是吸引购房者选择世嘉博苑的关键因素。
马文亮以世嘉博苑当前挂牌的20余套房源举例称，小区挂牌均价约4.5万元/平方米，总价300万元左右房源占比超六成，可选房源充足。该预算区间可购置100平方米改善型户型；反观核心区，单价普遍达到10万元/平方米，300万元仅能入手30平方米左右、楼龄偏高的房源。
正因如此，不少尚无子女的年轻购房者能够以相对更低的资金成本，获得更优的居住条件，有效缓解日常生活的经济压力。
曹晶晶表示，不同总价段购房者的区域选择差异明显。上半年北京200万元以下二手房成交套数靠前的小区，多数靠近轨道交通、学校或已有生活配套。对这一总价段的购房者而言，核心诉求仍然是控制购房门槛。在预算有限的情况下，部分家庭愿意接受更远的通勤距离，以换取相对完整的居住功能。
北京商报记者 李晗
