6月28日，凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议显示，向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权。北京商报记者了解到，虽然出售了部分股权，但来福士项目依旧由凯德集团继续运营和管理。有分析指出，商业地产通过运作项目实现价值最大化，通过股权出售等方式能够快速为企业回笼资金。同时，企业还掌控项目的持续运营，从而提升实体项目的资本价值。
减持来福士股权
北京商报记者了解到，本次涉及的项目资产组合的总资产价值为467亿元人民币，中国平安收购其中部分股权。在一系列交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。此交易预计于2021年三季度完成，将为凯德实现资本回收超过20亿新元，约合人民币96.15亿元。
凯德集团首席执行官李志勤表示，战略合作达成之后，凯德依旧继续持有这六个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。
来福士是凯德旗下综合体中定位较高的产品线，该品牌自2004年进入中国以来，发展至今在中国有9座项目，包含上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心等项目。
凯德集团(中国)投资与投资组合管理首席执行官潘子翔表示，来福士投资组合位于门户城市，与主要交通枢纽紧密连结，由世界知名建筑设计师打造。2008-2020年间，交易涉及的六个来福士投资组合所取得的基金管理费率平均约为62个基点。作为能够提供稳定经常性收益的成熟资产，该资产组合对一些国内资本合作伙伴来说，是一个投资机会。
加大新经济投入
卖掉部分来福士股权进行变现，凯德将加大新经济资产业务。潘子翔表示，此次交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产，凯德将继续深耕中国市场。未来几年，凯德集团计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心，其租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。
今年4月，凯德集团正式宣布加大投资新经济资产，以36.6亿元人民币收购一个位于上海的超大规模数据中心园区，这是凯德集团在中国的首个数据中心项目。据了解，该数据中心由四栋建筑组成，全部建成后总建筑面积可达75000平方米，IT供电容量可达55兆瓦。该园区目前已经投入运营，所服务的主要客户包括中国两家最大的电信运营公司。潘子翔表示，在中国进入数据中心市场，让凯德集团的资产类别更加多元化，同时得以发展多领域的运营能力。这也符合集团在中国加大新经济资产投资的战略。
可见，来福士不仅是一座座商业综合体，对于资本市场而言，也是基金运作的一个范本。凯德集团目前是“地产+基金”模式，形成了投融管退的完整价值闭环。项目初期由私募基金负责开发和孵化，通过高效运营，不断提升资产价值和回报率。待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资。
重资产运营压力大
其实，凯德集团业务转型早有迹象。在该集团2020年财报中，李志勤指出，2020年凯德继续发展基金管理业务，将资金部署到新的经济资产类别中，并借此机会使现有业务数字化、合理化。同时，凯德也将能够利用新的机会进一步改变现有业务。据悉，该集团在2020财年净亏损15.74亿新元，而2019财年则实现利润23.15亿新元，净亏损主要归因于投资物业的重估以及项目和股权投资的减值总额24.98亿新元。其中，该集团购物中心和住宿业务业绩有所下降，新加坡、中国的购物中心和住宿合计收入占凯德集团收入的76.4%。
商业地产项目大多面临高投入、投资回收周期长、融资渠道单一等特征。有业内人士表示，很多购物中心或商业街面临产权混乱、管理受限等问题，从而导致项目发展遇到瓶颈，这往往是由于很多开发商为了回笼资金，所以把商铺分散出售。而在很多房产信托基金的带动下，很多商业项目只租不售，便可以通过持续有效的经营管理来提升项目的商业价值。
北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示，此次凯德出售来福士股权也属正常现象。当下商业综合体市场并不如往前，重资产运营的压力太大，市场出现下滑现象，所以通过这种方式才能够变现。同时，如果长久以往的重资产运营，还会导致整体市场回报率越来越低的可能。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，凯德作为商用物业资产管理机构，它的商业模式和盈利模式决定了在持有和运营一段时间之后，必然会将已升值的资产以各种方式套现，来实现盈利的落袋为安与保持资产流动性。另外，保持资产组合的动态调整而买卖资产包中的部分物业，也是保证资产安全和盈利最大化的必然之举。
“至于买卖物业的方式，也就只是个手段问题。”柏文喜表示，比如此次出售来福士资产就是通过出让股权的方式给中国平安，另外一个常用的方式就是直接买卖具体的物业标的本身。凯德此次向中国平安出售来福士股权，除了旨在将股权溢价获利变现以取得非经常性收益之外，还可以收回较大规模的现金来改善自身的流动性，从而推动公司基本面的改善与市值的提升。
(北京商报记者 赵述评 刘卓澜)
