上市两周股价过山车的朗诗绿色生活能走多远?

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北京商报
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在以上市43.08%涨幅创下年内物业股上市首日最高涨幅纪录后,朗诗绿色生活股价却在随后的两周内,走出了大滑坡的趋势。截至7月15日午盘,朗诗绿色生活报3.26港元/股,跌6.59%,位居当日港股物业股跌幅首位,距离破发仅一步之遥。

尽管有所谓的绿色概念加持,外加上市前后管理层大谈业务创新和业务模式突破,但无论是规模上的过于迷你,还是与龙头物业股动辄70、80市盈率的巨大差距,单凭概念与愿景的朗诗绿色生活能走多远?

图片来源:wind

迷你的规模、市值与市盈率

资料显示,朗诗绿色生活原为朗诗旗下物业服务公司,成立于2005年,是一家深耕长三角、布局全国的物业管理服务提供商。其于今年1月25日首次在港交所递交招股书,于6月22日通过港交所聆讯。

根据企业最新披露的招股书显示,截至2020年12月31日,朗诗绿色生活的在管物业项目累计123个,其中包括102个住宅物业和21个非住宅物业,在管的总建筑面积为1730万方米。

从收入构成来看,朗诗绿色生活的收益目前主要来自三大业务,包括物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。招股书显示,截至2020年12月末,朗诗绿色生活收入6.01亿元,其中物业管理服务收入4.1亿元,占总收入的68.2%;非业主增值服务收入1.41亿元,占比23.4%;社区增值服务0.5亿元,占比8.4%。

按照招股书披露的数据,截至2020年12月末,朗诗绿色生活的毛利为1.6亿元,毛利率26.7%,归属股东净利润4107万元。

作为公司销售业绩的主要来源,长三角区域一直为朗诗绿色生活所倚重。据招股书,截至2020年12月31日,朗诗绿色生活的物业管理服务涵盖21个城市,其中就包括了15个长江三角洲城市。在其全国共计123项在管物业中,便有100项位于长江三角洲,占公司总在管建筑面积的85.2%。

重仓长三角,也为朗诗绿色生活贡献了超八成收益。数据显示,2018-2020年三个年度,朗诗绿色生活位于长江三角洲的在管物业产生的物业管理服务收益,分别占物业管理服务总收益的92%、89.2%及86.6%。

值得关注的是,对于母公司的业务依赖,同样也在这家港股新秀身上显现。据招股书,背靠朗诗地产,目前朗诗绿色生活的大部分收益来自向朗诗的物业开发项目提供的物业管理服务。截至2020年末,在朗诗绿色生活在管的住宅物业中,向朗诗开发(包括共同开发)的物业提供物业管理服务的占比为61.8%。

不过,相比资本市场内已经展开市值及规模角逐的一众物企同行,朗诗绿色生活这家港股新秀似乎处于下游。

除了上市两周内股价出现大幅滑坡外,对比物企龙头碧桂园服务,朗诗绿色生活的规模、市值与市盈率均被现实“吊打”:管理面积仅1730万方米,物业企业老大碧桂园服务是其23倍还多;市值不足20亿港元,与碧桂园服务的最新市值相差170倍;市盈率更是低到17,与以高市盈率著称的物业行业并不相符,与老大碧桂园服务78的差距更是几何级。

扩张的现实难题

在与资本市场成功接轨后,朗诗绿色生活这家重仓长三角的区域物企,也开始考虑起扩大企业业务半径的问题。根据该公司管理层的表态,未来会收购一些非住宅管理业务的公司;还将在粤港澳和成渝都市圈进行深耕。

朗诗绿色生活对于公司规模扩张的渴望,在上市募资用途中也可见一斑。据招股文件,朗诗绿色生活此次上市总募集资金净额约为2.586亿港元,在其全球发售所得款项净额中,约56.8%所得款项净额将用于多渠道扩大业务规模。

就朗诗绿色生活当前的城市布局及后续的扩张意图,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,长三角区域在政策扶持、人口流入等作用下,聚集效应愈加明显,经济发展速度增长较快,对物管的需求也随之增加。因而,聚焦长三角区域的朗诗绿色生活在年来也获得了部分发展红利。但因布局区域过于集中,朗诗绿色生活受区域未来规划的影响也较大。

“目前粤港澳和成渝都市圈物管行业发展已具有一定规模,朗诗绿色生活作为后来者切入较难。首先布局新的城市在当地没有品牌的加持,较难获取业主的信服度;其次,当地已有很多物企深耕多年,市场占有率较高,业主对其也有一定的忠实度。” 陈霄说道。

中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟也指出,尽管在长三角、珠三角、成渝等人口聚集和人口净流入的主要区域布局,整体来说机遇大于挑战,但对于深耕长三角区域的朗诗绿色生活来说,过快进军粤港澳和成渝区域可能会面临资金风险、政策风险、经营风险等多种不确定因素。

尽管朗诗绿色生活作为绿色物业的先行者无疑具有先发优势,但业内也有声音指出,在物业领域“大鱼吃小鱼”竞争加剧的现实条件下,对于朗诗绿色生活这家管理面积只有1730万方米的物业服务公司而言,对于愿景中的收并购助力规模扩张,或还将面临许多现实问题,比如提升市场占有率的难题、小企业并购扩张的难题,以及扩张后小企业的“并购消化”问题等等。

“无论是项目外拓,还是与母公司的合作,都是公司重要的两大业务发展驱动力。”就未来规模扩张将遵循什么原则的问题,朗诗绿色生活方面回应北京商报记者称,未来,公司将同时维持与朗诗的紧密合作,以及提高独立第三方项目的获取能力,不断扩大业务规模、提升竞争实力,增强品牌影响力。

朗诗绿色生活方面介绍称,该公司在进行投资及收购前,会对目标公司进行全方位的考察。寻求有利于公司优势资源整合,帮助维持公司未来增长,具有优质经营表现、盈利能力和发展潜力的目标公司。例如能与公司的业务产生协同效应的物业管理公司;能提供多样化的物业管理服务及社区增值服务的物业管理公司等。此外,公司在专注住宅物业服务的同时,亦会拓展增加非住宅物业项目,包括医院、办公大楼、租赁公寓、公共设施、产业园及银行网点等。

新概念想象空间受限

因为体量较小且市值不高,朗诗绿色生活上市后的资本故事绕开了规模化这一主题,而是通过绿色概念寻求物业赛道“突围”。其已将绿色建筑视为该公司的一大发展标签以及核心宣传点。据第三方数据,物业服务百强企业的绿色建筑在管建筑面积仅占其在管总建筑面积的4.3%。而截至2020年12月31日,朗诗绿色生活的绿色建筑项目占在管物业总建筑面积的34.4%。

资本市场对于朗诗绿色生活的绿色概念也有一定积极反馈。在7月8日开盘当天,朗诗绿色生活一度较发行价上涨120%,最终以44%的涨幅收盘。不过在最几个交易日,朗诗绿色生活此前显露的大增态势并没有得到延续,甚至在7月9日(收跌13.11%)、7月12日(收跌6.14%)、7月13日(收跌7.9%)位于物业股跌幅首位。截至7月14日收盘,朗诗绿色生活报3.49港元/股,最新市值13.96亿元,市盈率17.92。

对于朗诗绿色生活期“大涨大跌”的股价变动,牛晓娟向北京商报记者表示,目前来看,资本市场对物业企业认可度较高的可以分为两类企业,第一类是以碧桂园服务为代表的规模巨大的头部企业,第二类是以华润万象生活为代表的规模中等、商写等非住宅业态占比较高的物业企业,朗诗绿色生活不属于这两类企业,但开盘同样受到市场的追捧,主要是因为朗诗绿色生活为资本市场对物业行业的想象空间开辟了第三条路径,即绿色概念。

牛晓娟分析指出,朗诗绿色生活虽然开盘估价暴涨,但原因主要在于绿色概念的短暂热度,目前来看,资本市场对其价值评估有热度逐渐散去的趋势。“朗诗绿色生活从上市首日的受到热捧,到股价随后出现下降,一定程度上也说明了市场情绪不稳定。”

牛晓娟进一步指出,规模是各种概念以及资本市场想象空间的基础,规模没有达到四五千万的门槛值,通常来说难以实现规模经济效应,也不具备开拓增值业务的大量客群基础。“朗诗绿色生活在管面积较小,概念的热度应该是以一定的在管规模为基础。如果在管面积过小,可能会限制资本对于相关新概念的想象空间。从长期来看,未来资本市场对物业企业的评价,预计也将会包括单位面积盈利能力、生态、社会责任等多个维度。”

58安居客房产研究院分院院长张波也认同,对于住宅类物业来说,在管面积的确是物企自身发展重要的指标,在这一层面,大型房企由于开发体量大,物业在管面积的增加不但有保障,而且具有很强的持续。但对于中小房企的物业公司来说,要快速扩大自身的在管面积难度并不小。“优质非住宅物业类的利润率有较好保障,但收购此类管理公司的难度较大。因此,扩大自身的绿色品牌优势,强化非住宅类管理公司的收购将是朗诗绿色生活发展的重点。”

陈霄直言,现阶段朗诗绿色生活整体规模偏小,市值也不算高,市盈率处于行业中位水,距离典型物企存在不小差距,未来可能面临的发展压力也较大。“中小物企上市既是机遇也是挑战,物企上市将具有较广的融资渠道,品牌影响力一定程度上增加,但在各龙头物企抢先上市后,一方面受企业实力、品牌力等影响,发展较为受限;另一方面龙头企业将凭借先发优势、规模等抢占市场发展红利,占据市场绝对优势,像朗诗绿色生活这样的中小物企想从中分一杯羹较难。”

值得一提的是,对于期朗诗绿色生活等诸多中小物企密集上市,业内有说法称“蚊型物企迎来春天”。对此,牛晓娟分析指出,能够上市的“蚊型物企”确实可能迎来一波“短春”,但还有大量“蚊型”乃至“微生物型”物企无法上市,它们的发展空间相对来说较为有限。“换句话说,物管行业的红利主要是被头部企业和中大型企业收获,小型企业面临的首要问题仍然是生存,或者待价而沽。从长期来看,有特色的小型企业发展空间较大,物业行业预计在几年之后将从 ‘以规模论英雄’转变为‘以效益论英雄’和‘以特色论英雄’。”

就“发展绿色建筑的中长期发展目标”“上市后计划如何开展规模扩张”等问题,朗诗绿色生活方面向北京商报记者表示,“相信随着绿色建筑市场的不断发展,朗诗绿色生活将在其中担任非常重要的角色。未来,公司将继续以长三角地区为重点战略区域,不断提升在长三角地区的品牌影响力和市场地位。同时,持续关注国内人口密度较高和购买力较强地区,例如华南地区和西南地区等具有增长潜力地区的发展机会,以谋求全国的业务扩张,从而进一步提高公司的行业地位及品牌影响力”。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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